Obtenir un Prêt Immobilier via une SCI : Conditions et Démarches

Une SCI est une forme de société destinée à l’administration de biens immobiliers. L’acquisition de ces biens peut se faire grâce aux apports des associés. Cependant, les associés ont souvent recours à un prêt immobilier pour financer leur projet. Comment obtenir un emprunt immobilier ? 

Qu’est-ce qu’une SCI ? 

Une SCI est une société civile qui se consacre à la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Néanmoins, son objet social peut varier en fonction des besoins des associés.

Une société civile 

La SCI est une société civile. Par société civile, il faut comprendre une entreprise à vocation non commerciale. Cette forme de société se caractérise par le fait que les associés sont responsables de manière illimitée. Cela signifie que leur responsabilité peut atteindre leur patrimoine personnel.  La SCI permet une meilleure gestion d’un patrimoine immobilier. À l’instar des autres formes juridiques, elle dispose d’une personnalité morale. De ce fait, tous les biens qu’elle détient constituent son actif. Les associés, quant à eux, obtiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport dans les capitaux de la société.  Les statuts régissent le fonctionnement de la SCI. Ils permettent également d’encadrer les pouvoirs du gérant de la société. Ce dernier est nommé par les associés afin qu’il puisse assurer la gestion courante des biens de ladite société. 

Une société axée dans la gestion d’un bien immobilier

Selon son but et la nature des biens immobiliers qu’elle gère, une SCI peut exister sous 5 formes différentes. La SCI de gestion ou de location est la plus répandue. Cette forme dite « classique » permet aux associés de gérer ou de mettre en location un bien immobilier. Le fait d’investir en location meublée via une SCI est particulièrement intéressant en ce sens qu’elle procure des revenus locatifs.  La SCI familiale est également courante. Elle a pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier qui appartient à des associés issus de la même famille. Cette forme de société facilite aussi les procédures de succession. Effectivement, elle répartit les parts sociales entre les associés. Ainsi, en cas de décès des parents, ce n’est pas l’indivision qui s’applique aux enfants d’une SCI familiale et succession, mais les règles de répartition de parts sociales. Cette solution est particulièrement pertinente pour éviter les conflits lors du partage de l’héritage.  La SCI d’attribution est une forme plutôt rare. À travers elle, les associés construisent ou acquièrent un bien afin de le répartir facilement entre eux. Après la réalisation du projet et la répartition, ils dissolvent immédiatement la société. La SCI de jouissance à temps partagé, quant à elle, consiste en un partage d’une propriété entre plusieurs associés. Le temps d’occupation du bien est reparti à l’amiable. Cette forme de société est souvent utilisé pour assurer la gestion d’une résidence secondaire ou d’une maison de vacances.  Les associés qui ont pour ambition d’acquérir un terrain afin d’y construire un bien pour ensuite revendre optent pour la SCI de construction-vente. En revanche, cette forme de société exerce une activité commerciale. 

Une société engageant la responsabilité financière des associés 

La SCI doit disposer de fonds sociaux capables d’assurer son fonctionnement. Néanmoins, la loi n’impose aucun minimum pour le capital social de cette forme de société. De plus, les associés ne sont pas dans l’obligation d’effectuer leur apport au moment de la constitution de l’entreprise. Dans la pratique, le capital social d’une SCI correspond à la valeur des biens immobiliers qu’elle détient.  Il faut deux associés au minimum pour constituer une SCI. Ses créateurs peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Cependant, il faut préciser que la SCI a un statut sans responsabilité limitée. Cela signifie que chaque associé doit payer les dettes de la société en proportion de ses apports.  Il faut préciser que « en proportion des apports » n’est pas une autre manière de dire « à hauteur des apports ». Un exemple concret peut faciliter la compréhension de la nuance. Un associé investit 50 000 € dans une SCI et obtient 10 % des parts sociales. Cette société s’endette ensuite d’une somme de 1 000 000 €. Les associés doivent alors régler cette dette. Pour ce faire, ils vont se référer à leur apport. L’associé qui détient 10 % des fonds sociaux doit payer 100 000 €. Or, son apport est de 50 000 €. Il doit donc combler la différence en engageant son patrimoine personnel.

Une société disposant d’un capital 

Quelle que soit sa forme, une SCI doit avoir des fonds qui peuvent être fixes ou variables. Le fait que la société dispose de fonds fixes oblige les associés à se réunir en Assemblée générale pour valider tout changement. Ils doivent ensuite publier les informations inhérentes à ce changement dans le journal d’annonce légale. Puis, un changement des statuts doit être réalisé. Ces contraintes apportent une certaine protection aux associés. La SCI à fonds variables présente également de nombreux avantages. Effectivement, la modification du capital n’entraîne pas une modification des statuts. Cela allège considérablement les formalités administratives.  De plus, les associés n’ont pas à inscrire leur nom dans les statuts. Une aubaine pour ceux qui souhaitent garder l’anonymat. Cette caractéristique facilite aussi le changement d’associé.  Par ailleurs, la SCI à fonds variables réduit le taux d’imposition sur les bénéfices. Effectivement, ce taux est de 15 % seulement alors que celui des SCI à fonds fixes est de 33,3 %. 

Comment financer une SCI ? 

Pour financer une SCI les associés ont deux solutions. Ils peuvent soit effectuer des apports par leurs propres moyens, soit solliciter un emprunt auprès d’une banque. Là encore, il y a deux possibilités : réaliser un emprunt au nom de la société ou au nom des associés.

Faire un emprunt au nom de la société

Une SCI peut contracter un prêt immobilier à son nom. Cela signifie que c’est elle qui devra rembourser l’emprunt. Cette solution est pratique si la société souhaite faire un investissement locatif. Effectivement, les revenus locatifs viendront s’ajouter aux ressources personnelles des associés.  Par ailleurs, pour accorder le prêt immobilier, la banque tient compte de la capacité d’emprunt des associés. Cela signifie que la SCI peut obtenir un prêt dont le prix sera plus élevé que celui d’un emprunt individuel. 

Demander un prêt immobilier au nom des associés 

Les associés peuvent demander un crédit immobilier auprès d’une banque pour financer la SCI. Chacun d’entre eux emprunte alors à son titre personnel afin de réunir les fonds nécessaires pour réaliser le projet. Ils vont ensuite reverser la somme obtenue à la société sous forme d’apport en numéraire. Ils peuvent également inscrire l’emprunt sur le compte courant d’associé.  L’emprunt personnel est pertinent dans le cas d’une SCI familiale qui n’envisage pas de générer de revenus locatifs à travers le bien. L’associé qui a emprunté en son nom assure lui-même le remboursement de son crédit. De plus, il ne peut pas déduire les intérêts avant l’imposition.  Par conséquent, l’associé a tout intérêt à évaluer ses capacités financières avant de contracter un prêt immobilier à son nom. Il doit également être vigilant lorsqu’il calcule les revenus locatifs. Une surestimation pourrait lui causer des soucis. Effectivement, il faut rappeler que la SCI n’assure pas la protection du patrimoine personnel de l’associé en cas de défaillance. 

Financer la société à travers les apports

Une SCI peut acheter des biens immobiliers grâce aux apports des associés. Ainsi, les associés peuvent effectuer un apport personnel lorsqu’ils souscrivent un emprunt pour la SCI. Ces apports proviennent donc de leur épargne personnelle.  Les associés peuvent également faire réaliser un apport et l’inscrire dans le compte courant de la société. Dans ce cas, l’apport est assimilé à un prêt que les associés accordent à la SCI afin qu’elle puisse acquérir un bien immobilier. Cet apport va donc alimenter la trésorerie de la société. En contrepartie, l’associé qui a effectué l’apport peut bénéficier d’un excellent taux d’intérêt.  Il faut préciser que l’associé apporteur peut demander le remboursement des sommes qu’il a prêté à l’entreprise à tout moment. Cependant, ce remboursement ne doit pas nuire à la santé financière de la société. De plus, ni les statuts ni les autres associés ne peuvent contraindre un associé à réaliser un apport dans le compte courant. 

Dans quelle mesure un prêt immobilier est-il bénéfique pour la société ? 

Financer un projet immobilier avec une SCI n’est pas une mince affaire. Effectivement, ce projet nécessite des fonds conséquents que les associés peuvent rarement assumer entièrement. Le crédit immobilier est dans ce cas une excellente alternative qui est aussi bénéfique pour les associés que pour la société. Cependant, certains points appellent la vigilance des associés. 

Les avantages d’un prêt immobilier via une SCI

En se regroupant dans une SCI, les associés peuvent augmenter la rentabilité de leur investissement. Effectivement, un crédit immobilier leur permettra de développer rapidement leur activité grâce à un taux d’intérêt optimal et une épargne importante.  Par ailleurs, le fait de demander un prêt immobilier à travers une SCI augmente les chances de voir la demande validée. Cela s’explique par le fait que les organismes financiers évaluent la situation financière de chaque associé et font un cumul de leur capacité financière. Si un des associés a une capacité d’emprunt supérieure à celle des autres, ces derniers peuvent en bénéficier.  Par ailleurs, l’emprunt immobilier via une SCI permet de réduire la valeur fiscale des parts sociales. Cette valeur est obtenue en soustrayant les fonds restants à payer du prêt immobilier à la valeur du bien. De ce fait, les parts sont moins valorisées durant les premières années de remboursement des dettes. 

Les inconvénients à prendre en compte

Certes, le prêt immobilier via une SCI est avantageux à bien des égards. Cependant, il présente également des inconvénients importants. Pour rappel, la responsabilité des associés est illimitée dans une SCI. Par conséquent, si la société ne peut pas rembourser son emprunt, la banque peut se tourner directement vers les associés. Néanmoins, les associés ont une responsabilité subsidiaire. Cela signifie qu’ils ne seront tenus de payer les dettes de la SCI qu’en dernier recours.  Par ailleurs, dans le cadre d’un investissement locatif, les associés doivent veiller à ce que les loyers que la SCI percevra puissent couvrir les charges. En cas de cash flow négatif, les associés devront déposer régulièrement une somme d’argent dans le compte courant des associés. Or, ces versements n’augmentent pas leurs parts dans les fonds sociaux. 

Quelles sont les caractéristiques d’un prêt immobilier ? 

Avant de se lancer dans les démarches de demande de prêt immobilier via une SCI, l’emprunteur doit comprendre le fonctionnement du prêt. 

La valeur financière du prêt immobilier 

La valeur du prêt immobilier en SCI dépend de la capacité d’emprunt de l’emprunteur. Effectivement, même s’il s’agit d’une personne morale qui est indépendante des associés, sa capacité d’endettement tient compte de ses ressources. Ce sont les éventuels revenus locatifs et les ressources des associés. C’est ainsi que l’entrée d’un nouvel associé dans une SCI a pour conséquence d’augmenter la capacité d’emprunt de la société.  D’une manière concrète, la banque va tenir compte des charges mensuelles de chaque associé.  Ainsi, le salaire net, les pensions et les revenus professionnels non salariés doivent permettre à l’associé d’assumer ses charges fixes en plus du taux d’endettement. 

Le taux d’intérêt 

Les banques n’ont pas mis en place un taux d’intérêt spécialement conçu pour les SCI. Elles appliquent donc les mêmes taux que ceux pour un prêt classique. Par ailleurs, il n’y a pas de différences entre les taux pour les crédits immobiliers des particuliers et ceux pour les crédits de SCI. Les négociations sont toutefois possibles.  Pour obtenir le meilleur taux possible, l’emprunteur doit exposer à la banque son projet. Il peut également faire jouer la concurrence. Effectivement, demander le rachat d’un crédit est souvent bénéfique. Cependant, il faut tenir compte des frais de remboursement anticipé. Par ailleurs, les frais de dossier ne doivent pas être pris à la légère. Si nécessaire, l’emprunteur peut négocier une assurance. 

La durée de l’emprunt immobilier 

En général, la durée d’un emprunt immobilier en SCI va de 5 à 25 ans. Certaines banques peuvent accorder une durée plus longue atteignant les 50 ans. Cependant, plus l’emprunt se prolonge dans le temps, plus le taux va augmenter. Le total des intérêts sera donc plus important.  Choisir la durée la plus courte n’est pas non plus la meilleure des solutions. Effectivement, les mensualités peuvent peser lourdement sur les charges de la SCI. Une durée de crédit minime engendre souvent des mensualités élevées.  Il est important de préciser que la loi accorde aux emprunteurs un délai de rétractation de 10 jours à compter de la date de la signature du contrat de prêt. Ce droit n’est valable que pour les acquéreurs de prêt immobilier non professionnels. Comment savoir si la SCI est un acquéreur non professionnel ? La réponse se situe au niveau de la formulation de l’objet social.  Une SCI est acquéreur professionnel si son activité consiste en une gestion ou location d’un bien immobilier. En revanche, si les associés souhaitent acquérir une résidence secondaire à travers une SCI, la société est un acquéreur non professionnel. 

Le remboursement du prêt 

L’emprunteur doit rembourser son prêt. Dans le cadre d’un prêt immobilier au profit d’une SCI, le paiement se fait suivant les modalités prévues par le montage. Si les associés empruntent en leur nom, ils doivent payer le prêt. L’emprunt fait par une SCI, quant à elle, est remboursé à travers elle.  Afin d’éviter les défauts de paiements, la banque peut exiger une garantie. La SCI peut mettre en gage le bien acheté en guise de garantie hypothécaire. Cela permet à la banque de vendre le bien si la SCI ne rembourse pas son emprunt.  Ce principe est repris par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Cependant, cette dernière ne peut pas servir de garantie pour les crédits destinés à financer les travaux ou l’achat d’un bien en l’état futur d’achèvement. Par conséquent, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de denier ne sert que pour l’achat d’un immeuble ou d’un terrain existant. Un emprunteur peut également garantir le remboursement d’un prêt immobilier grâce à une caution. Pour ce faire, il doit se rapprocher d’une société de cautionnement. Celle-ci se portera garante pour lui. Si la société ne peut pas rembourser son prêt immobilier, la banque se tournera vers la société de cautionnement pour obtenir les fonds à acquitter.  Une autre solution consiste en une caution solidaire que la banque demandera aux associés. Cette garantie fera que le règlement de l’emprunt sera à la charge des associés si la SCI traverse des difficultés financières. 

Quelles sont les conditions pour qu’une banque accorde un prêt immobilier à une SCI ? 

La banque n’accorde un prêt que lorsqu’elle a l’assurance que l’emprunteur pourra la rembourser. Dans le cadre d’un prêt immobilier en SCI, les ressources dont elle tient compte sont celles de la société et des associés. 

La capacité de remboursement de la SCI 

La banque évalue la capacité de la SCI à la rembourser avant d’accorder un prêt immobilier. Cette capacité ne dépend pas des fonds dont la société dispose. Effectivement, il se peut que la société n’ait aucune ressource. Cette situation est particulièrement fréquente pour les premières demandes de prêt. Dans ce cas, les établissements bancaires étudient le business plan de la société.  En communiquant son business plan à la banque, la SCI peut convaincre la banque de la viabilité de son projet. Pour ce faire, elle doit mettre en évidence le potentiel locatif de son futur bien immobilier. Elle doit, entre autres, présenter un comparatif des loyers qui sont pratiqués dans le quartier de l’immeuble depuis ces dernières années. La banque étudiera également la valeur financière de l’apport de la SCI et les crédits en cours.  La capacité d’emprunt en SCI se calcule sur la base de celle des associés. Effectivement, les banques doivent connaître le revenu de chaque associé et les éventuels emprunts en cours. En règle générale, le taux d’endettement maximal que les établissements financiers tolèrent est de 33 % par personne. Pour ce qui est de la capacité d’endettement de la SCI, elle se détermine grâce à la différence entre les loyers à recevoir et les charges d’emprunt.

La suffisance des ressources personnelles des associés

Dans une SCI, la responsabilité des associés ne se limite pas à la valeur de leurs apports. Effectivement, cette forme de société instaure une responsabilité non solidaire. Cela signifie que les associés s’engagent à la proportion des parts qu’ils détiennent dans les fonds sociaux.  Cette caractéristique de la SCI pousse les banques à rester vigilantes et à évaluer la capacité de remboursement de chacun des associés. De ce fait, si un bien immobilier appartient à deux personnes, la plus solvable est celle qui n’a aucun emprunt en cours.  C’est ainsi que la SCI permet aux associés d’obtenir un prêt immobilier qu’une banque n’aurait pas accordé à une seule personne. 

Quelles sont les démarches à respecter pour obtenir un prêt immobilier avec une SCI ? 

L’obtention d’un prêt immobilier en SCI nécessite le respect de nombreuses procédures. Avant de constituer un dossier de demande, le gérant doit assurer que la société répond aux exigences des banques. 

Obtenir l’accord des associés

Un prêt immobilier a pour conséquence d’augmenter l’engagement des associés. Par ailleurs, un crédit immobilier engage la responsable des associés. De ce fait, une SCI ou un associé ne peut contracter un prêt sans l’accord unanime des associés.  Si les associés consentent à l’emprunt immobilier, le gérant peut se rendre auprès d’une banque pour déposer un dossier de demande de prêt. La banque va ensuite étudier cette demande et déterminer la capacité d’emprunt de la SCI. 

Choisir le prêt immobilier 

Les banques ne proposent pas de crédit spécifique pour les SCI. Par conséquent, tous les organismes financiers considéreront la société comme un emprunteur qui se lance dans un projet d’investissement locatif. Par ailleurs, la banque détermine le taux et la durée de crédit en fonction du profil de l’emprunteur, de ses ressources financières et de ses besoins.  Une SCI peut donc passer par un simulateur de prêt pour trouver l’offre qui convient le mieux à son projet immobilier. Cela lui permettra de trouver le meilleur taux et de bénéficier des meilleures conditions possibles.  Il faut noter que les personnes physiques peuvent obtenir des prêts aidés pour acheter un logement. Il peut s’agir d’un prêt à taux zéro ou d’un Prêt Épargne Logement. Cependant, une SCI ne peut pas accéder à ces dispositifs.

Vérifier les critères de la banque

La décision d’un organisme financier d’octroyer ou non un prêt immobilier en SCI dépend de plusieurs facteurs. En plus de la capacité d’emprunt, la banque va étudier la durée du crédit ainsi que le taux d’intérêt. Ces données impactent directement sur le montant des mensualités. De plus, elles peuvent permettre de faire en sorte que la capacité d’emprunt de la SCI puisse correspondre avec la valeur à acquitter.  La banque étudie également l’apport de la SCI. Il peut s’agir de fonds ou d’apports en compte courant d’associés. Grâce à cet apport, la société peut financer une partie de son projet elle-même. Plus cet apport est important, moins elle aura besoin d’un emprunt.  Par ailleurs, une banque ne peut accorder de prêt sans prendre connaissance des prêts en cours. Effectivement, il n’est pas rare que la SCI ou les associés aient un emprunt à titre personnel. Or, cela réduit considérablement leur capacité d’emprunt. 

Souscrire à une assurance 

La souscription à une assurance est devenue un critère commun aux établissements bancaires. Effectivement, les organismes financiers demandent aux emprunteurs de souscrire une assurance qui pourrait les couvrir en cas d’invalidité. Si la SCI effectue une demande de prêt immobilier en son nom, la banque peut demander à chaque associé de contracter une assurance d’emprunteur. Les associés peuvent également souscrire une assurance au nom de la société. Ils vont alors répartir le coût de l’assurance entre eux.  L’assurance n’est pas seulement une garantie pour la banque. Elle peut être bénéfique pour les associés. Effectivement, il se peut que la SCI compte parmi ses associés une personne âgée. Si cette personne venait à décéder, l’assurance pourrait réduire le coût du prêt que les associés doivent supporter.