Inconvénients du LMNP : Les Limites du Statut Loueur Meublé Non Professionnel

Depuis les années 40, le statut LMNP a suscité les intérêts de nombreux investisseurs immobiliers, dans le locatif. Ce statut présente en effet de nombreux avantages indéniables. Il permet non seulement de réaliser des revenus en sus grâce aux loyers perçus. Mais ce statut offre également de nombreux avantages fiscaux comme la réduction d’impôt sur la plus-value en LMNP. Malgré tout, avant de se lancer dans ce type d’investissement locatif, il faut aussi connaitre ses limites. Cela, parce que le statut LMNP n’est pas dénué d’inconvénients.

L’obtention du statut LMNP

En France, tous ceux qui possèdent un bien immobilier, qui le meublent et qui s’intéressent au statut LMNP peuvent s’y enregistrer. Cependant, avant de se lancer, il faut connaitre les conditions à prendre en compte pour devenir loueur meublé non professionnel.

Les caractéristiques du propriétaire loueur

Le législateur exige que le loueur en meublé non professionnel soit un particulier. Il ne doit pas faire de cette activité sa principale source de revenus. La location meublée non professionnelle n’est qu’une activité secondaire qui va venir compléter les revenus mensuels de son foyer. Il faudra aussi noter que le statut LMNP ne s’enregistre pas au registre du commerce et des sociétés. Vous n’êtes pas considéré comme un investisseur immobilier, mais un particulier qui réalise un complément de revenus avec les recettes locatives. Malgré tout, vous êtes dans l’obligation de déclarer votre activité et enregistrer la LMNP en entreprise individuelle. Cela permet de s’immatriculer et ainsi, d’obtenir un numéro siret. La déclaration dont on parlera plus en détail un peu plus loin, se fera sur le guichet unique de l’INPI, en ligne.

Les spécificités du bien mis en location

Pour pouvoir s’enregistrer au statut LMNP, le bien mis en location doit également respecter quelques conditions. La loi exige en ce sens que le logement fasse tout au moins 9 m² de superficie habitable pour être considéré comme résidence meublée à louer. La hauteur en sous-plafond ne doit également pas faire moins de 2.2m de hauteur. Par ailleurs, il est important d'intégrer un certain nombre de mobiliers à l’intérieur du logement. Ils doivent assurer le confort du locataire au quotidien. Pour ce faire, on retrouvera dans le logement mis en location meublée :

• Un lit matelassé et accompagné de couverture,
• Des meubles de rangement,
• Des chaises,
• Une table,
• Des équipements de cuisine (plaque de cuisson, assiettes et couverts, appareils électroménagers et de cuisine comme le micro-onde, le four, le réfrigérateur, etc.),
• Des produits d’entretien,
• Etc.

Et enfin, les résidences suivantes sont considérées comme des logements de services en LMNP :

• Biens immeubles destinés aux séniors,
• Bien immeubles destinés aux étudiants,
• Location de logements meublés pour les voyageurs d’affaires,
• Logements destinés aux touristes
• EPHAD,
• Résidences hôtelières.

En d’autres termes, les locaux commerciaux ne sont pas compris comme résidences éligibles à la LMNP.

Les conditions à respecter concernant les recettes de location

Le loueur doit également respecter les conditions relatives aux recettes qu’il pourra générer. Ces dernières ne doivent pas dépasser les 23 000 euros par an. Il faut également noter que les loyers perçus de la LMNP ne doivent pas faire plus de la moitié de ce que gagne le foyer fiscal en une année.

Comment déclarer son activité et s’enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel ?

Une déclaration qui se fait en ligne

Dès lors que vous respectez les conditions pour devenir LMNP, vous pouvez procéder à la déclaration de l’activité LMNP. Cela se fait en ligne sur le site de l’INPI, dans la formalité des entreprises. Cette déclaration permet d’obtenir un numéro siret qui est obligatoire pour toute activité locative en meublé.

Quand faire l’immatriculation de son LMNP ?

Cette déclaration est à faire dans les 15 jours qui suivent le lancement effectif de l’activité. Cependant, il faut noter que ce lancement effectif peut être :

• la date d’acquisition du bien,
• la date de début des travaux sur le bien à mettre en location,
• ou le jour du début de la mise en location du logement.

La création du compte en ligne sur le guichet unique

En ligne, sur le site de l’INPI, on peut réaliser seul la déclaration de son activité en LMNP. Pour cela, il suffit de commencer par la création de son compte. Cela requiert une adresse email et un mot de passe. Ensuite, vous aurez à faire le dépôt de la procédure de création d’entreprises. Pensez à bien choisir l’option entreprise individuelle lorsque vous procédez à la création de votre activité dans ce cas. On vous demandera ensuite de choisir votre activité. Vous aurez à opter pour la location meublée non professionnelle pour ce faire. Pensez également à opter pour activité permanente de l’établissement.

Les informations en sus à fournir

Durant cette étape de déclaration, il vous sera aussi demandé de fournir un certain nombre d’informations sur :

• Votre identité en tant que loueur propriétaire,
• Le bien que vous allez mettre en location meublée,
• Les spécificités de votre activité de location

Ceci étant, vous aurez aussi à opter pour le régime fiscal idéal pour votre LMNP. Il est possible dans ce cas de choisir le régime réel simplifié ou le régime micro-BIC. Au début de l’activité, vous serez automatiquement enregistré en micro-BIC. Cependant, si les recettes locatives dépassent un certain montant, vous serez assigné au régime réel simplifié (revenus de location > à 77 700 euros). Il vous sera également demandé de choisir le régime de la TVA que vous souhaitez. Pensez à cocher la case de l’exonération de la TVA si votre LMNP ne fournit pas de services et qu’elle est exonérée de TVA.

Validation des informations et obtention du numéro siret

Dès lors que vous avez effectué toutes les étapes de déclaration et d’immatriculation, vous aurez à disposition votre numéro siret. Il s’obtient après 30 jours maximum. Ce numéro vous sera utile lorsque vous procédez à la déclaration de vos impôts.

Les inconvénients du statut LMNP

La réduction d’impôt en LMNP ne touche pas vos autres sources de revenus

Même si le statut LMNP offre de nombreux avantages, notamment fiscaux, la première limite qu’on peut signaler c’est qu’ils ne considèrent pas vos autres sources de revenus. En effet, on compte parmi les avantages de ce statut, la possibilité d’être exonéré en partie ou en totalité de son impôt sur le revenu locatif. Toutefois, cette réduction ne considère pas les autres sources de revenus dans le calcul de la base imposable.

Changement et modification des règles et des lois

Depuis son lancement en 1947, le contenu concernant la législation encadrant le statut LMNP n’a cessé d’évoluer. Les changements sont parfois brusques que des avantages fiscaux et autres avantages peuvent disparaitre d’une année à l’autre. Ce qui peut impacter négativement sur la gestion de l’activité.

Limitation dans le temps de la possibilité d’amortir le logement

En choisissant le statut LMNP, selon le régime fiscal, vous avez la possibilité d’amortir le logement et les meubles. Malgré tout, cet avantage n’est pas illimité. Il a un délai bien défini dans le temps. Ainsi, le logement que vous mettez en location sera amorti sur 30 ans. Pour les meubles, cette durée est de 7 années. Une fois que ces délais sont dépassés, vous ne pouvez plus considérer le calcul et la considération de l’amortissement. Par conséquent après ces périodes, lorsqu’il n’y aura plus d’amortissement, vous verrez que votre base d’imposition va augmenter.

Dépenses à l’achat élevées

Si l’on compare avec un achat de maison traditionnelle qu’on mettra à la location nue, l’acquisition d’un logement en LMNP demande des dépenses plus imposantes. Cela est dû, dans un premier temps, par la considération de la zone géographique de la résidence. Il est en effet important que le bien se situe en zone urbaine pour attirer l’attention des locataires de passage. Dans ces milieux, il faut savoir que la concurrence est rude et le prix de l’immobilier important. Vous devez également prendre en considération l’ameublement du bien immobilier. Les acquisitions y afférentes demandent des frais supplémentaires qui peuvent être conséquents en fonction du service demandé et fourni. À noter également que pour assurer le confort des locataires, des travaux peuvent être demandés et réalisés. Comme stipulé plus haut, le législateur exige que des équipements minimum soient disponibles dans le logement avant de le mettre en LMNP.

Des préparatifs chronophages

Vous devez investir énormément en temps pour préparer le bien immobilier qui va accueillir les locataires en meublé. Pour que la résidence puisse répondre aux besoins des locataires de passage, il faut y apporter divers éléments. Autrement, l’appartement ou la maison n’attirera pas les clients. De plus, comme dans les EPHAD et les résidences médicalisées, ces derniers doivent être conformes à certaines normes. Ils doivent pouvoir accueillir des personnes âgées dépendantes et qui ont besoin de soins à domicile.

Le délai du bail a une limitation de 1 an

En LMNP, un contrat de bail ne peut pas dépasser un an. C’est-à-dire que le locataire ne peut pas engager les lieux sur une période de plus d’une année. L’occupant des lieux changera de manière fréquente dans ce cas. Ce qui vous demandera aussi de faire des réhabilitations et des travaux de rénovation plus fréquemment. Vous devez aussi prendre en compte l’aspect administratif que cela implique.

Des risques en termes de fiscalité

Un loueur en LMNP bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu, mais aussi d’une exonération sur les plus-values. Cependant, si le propriétaire loueur décède, tous ces avantages cassent de manière automatique. En d’autres termes, même s’il y a eu réduction et exonération, les impôts sont calculés en totalité après le décès. On notera également que des changements seront aussi perçus concernant les démembrements et les droits de succession.