Acquisition Immobilière par une Holding : Règles, Avantages et Limites

Une holding est une entreprise qui a pour objet social la détention de titres de participation dans une ou plusieurs sociétés. Sa création vise la constitution d’un groupe d’entreprises. La holding ou société mère se trouvera alors à la tête des sociétés filles : les filiales. À l’instar des autres types de structures, la holding doit avoir un statut juridique en accord avec son activité. D’ailleurs, investir l’immobilier à travers une holding est une pratique de plus en plus fréquente. Cela s’explique par le fait que ce montage procure de nombreux avantages d’un point de vue fiscal, financier et juridique. Cependant, il faut savoir que la holding immobilière connaît quelques limites. En effet, sa création ne convient pas à toutes les situations.

Qu’est-ce qu’une holding immobilière ?

La holding immobilière attire de plus en plus les investisseurs. Cependant, ses contours restent encore assez flous pour de nombreux entrepreneurs. Or, pour en tirer un maximum de bénéfices de cette entité, il faut comprendre son fonctionnement.

Notion sur la holding

Une holding est une société qui permet à des actionnaires ou des associés de se réunir afin de gérer une activité ou de participer financièrement à la vie sociale d’autres entreprises. Il s’agit d’une personne morale distincte de ses créateurs. Selon l’objet social, une holding peut être passive ou active. Une holding passive se consacre entièrement détention des parts dans les filiales. Son objet social se limite à la gestion du portefeuille de titres de participation. Ainsi, il s’agit d’une entreprise purement financière. La holding est dite active ou animatrice lorsqu’en plus de gérer des titres de participation, elle joue un rôle prépondérant dans la politique du groupe. En effet, elle dispose d’un pouvoir de contrôle sur les filiales. Le cas échéant, la holding active fournit aux sociétés filles des services administratives, juridiques et comptables.

Les méthodes pour créer une holding

La constitution d’une holding se fait soit par le haut, soit par le bas. La création par le haut consiste à réaliser un apport ou une cession des titres des sociétés filiales à la société mère. Ce processus vise à conférer à la holding le contrôle de la filiale. La création par le bas, quant à elle, est recommandée pour les entrepreneurs qui veulent réaliser une filialisation. Cette opération consiste à transformer une société en holding. Il faut donc changer l’objet social de cette entreprise et la débarrasser de ses activités commerciales ou opérationnelles. Ces dernières seront désormais assurées par les filiales.

Quelques précisions sur la holding immobilière

Contrairement à ce que de nombreux entrepreneurs peuvent penser, la holding immobilière n’est pas une variante de la holding. Il ne s’agit pas d’une catégorie de société mère au même titre que la holding passive et la holding animatrice. Une holding immobilière est tout simplement une entreprise qui déteint et gère des titres de participation dans une ou plusieurs sociétés civiles immobilières. Une SCI est une entreprise destinée à l’investissement dans la pierre. Elle se décline en différentes formes juridiques : la SCI classique, la SCI familiale et la SCI professionnelle. La SPFPL ou Société de Participation Financière de Professions libérales, quant à, elle s’adresse aux professionnels libéraux. Chaque forme de société civile immobilière familiale sert un intérêt précis. C’est ainsi que la SCI familiale consiste à s’associer avec des membres de la famille dans l’optique d’investir dans l’immobilier à titre locatif. Cette société peut également mener à la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens en commun. La SCI classique, elle, ne compte pas d’associés issus de la même famille. Ses créateurs sont des personnes physiques ou morales qui souhaitent bâtir un empire immobilier.  

Les étapes de création d’une holding immobilière

La holding immobilière implique la création d’une société classique destinée à acquérir des parts dans des SCI. Les associés doivent alors respecter quelques étapes de constitution imposée par le législateur. Le processus commence par la rédaction des statuts. Les statuts sont un document qui régit le fonctionnement de la société. Ils contiennent des dispositions comme les services que la holding procurera aux filiales. De plus, les statuts doivent comporter des mentions obligatoires comme le montant du capital social et la dénomination sociale. Une fois les statuts rédigés, les associés doivent réaliser un dépôt de capital social sur un compte ouvert au préalable au nom de la société en cours de création. Pour rappel, les associés doivent constituer le capital social à l’aide d’apports en nature ou en numéraire.  Par ailleurs, les créateurs de la holding immobilière doivent publier la création de la holding immobilière dans le journal d’annonces légales. Cette publication se fait soit en ligne soit à travers un journal en version papier. Cependant, elle doit impérativement se faire dans le département dans laquelle la société mère est domiciliée. Et enfin, l’immatriculation constitue la dernière étape de création d’une entreprise. Cette démarche confère à la holding immobilière une personnalité juridique. Elle est effectuée auprès du registre du commerce et des sociétés.

Quel est l’intérêt financier d’investir dans l’immobilier avec un holding ?

La holding est favorable à l’investissement immobilier, et ce, pour plusieurs raisons. Elle procure notamment un effet de levier qui favorise le déploiement des capitaux nécessaires pour investir.

L’effet levier financier procuré par la holding

La holding est une structure qui permet de mobiliser facilement des capitaux afin de multiplier les investissements. Cela, grâce à son effet de levier. Une aubaine pour les entrepreneurs qui ne disposent pas des fonds nécessaires pour accélérer la croissance de leur activité. Puisque la holding est une personne morale à part entière, elle peut contracter un prêt pour financier des projets d’investissement mobiliers. Par ailleurs, la SCI peut emprunter auprès de la banque. La filiale peut alors mettre en garantie ses biens.

Une meilleure capacité d’endettement

Les associés peuvent utiliser la holding pour cautionner les prêts des SCI filiales. En effet, la société holding dispose généralement d’une excellente santé financière. Cela s’explique par le fait qu’elle est propriétaire des biens immobiliers de l’ensemble de la structure. De plus, les bénéfices générés par les filiales remontent à son niveau pour y être distribués sous forme de dividendes. Par conséquent, la holding dispose d’une meilleure capacité d’endettement comparée aux associés.  Les établissements financiers sont de ce fait plus enclins à accorder des crédits quand c’est une holding qui se porte caution.

Un régime fiscal favorable aux économies

D’un point de vue fiscal, l’acquisition des titres d’une entreprise qui gère un bien immobilier est plus intéressante que l’acquisition directe de l’immeuble convoité. En effet, une personne physique qui se procure directement un bien immobilier est soumise à l’impôt sur le revenu au niveau des loyers qu’elle perçoit. Le taux d’imposition peut aller jusqu’à 45 % des loyers. Des prélèvements sociaux de 17.2% viendront également s’ajouter à la charge fiscale. Certes, il est possible de réduire la somme à payer grâce à la CSG qui est un impôt prélevé sur le revenu et qui est soumise à une déduction. Cependant, seulement une partie des charges liées à l’acquisition d’un bien immobilier est déductible d’impôt. Le bien immobilier qui est détenu par la holding est soumis à l’impôt sur les sociétés. Les revenus relèvent donc de l’impôt sur les sociétés avec un taux de droit commun de 25 % ou un taux réduit de 15 %. En outre, l’acquisition d’un bien immobilier par une holding a pour effet de rendre toutes les charges liées à l’opération et à la mise en location de l’immeuble sont déductibles. De ce fait, le résultat imposable va considérablement diminuer et, par conséquent, l’impôt qu'il faut payer aussi. Une telle situation augmente inévitablement la capacité de la holding à s’autofinancer puisque ses charges sont réduites.

Quels sont les avantages juridiques d’investir dans l’immobilier à travers une holding ?

En plus des avantages financiers procurés par la holding, cette structure se révèle être une alternative intéressante à l’indivision. En effet, elle évite les blocages liés à l’ouverture de la succession en mettant les parts entre les mains des héritiers.

Des dispositifs facilitant la préparation à la succession

Dans le cadre d’une ouverture de succession, les héritiers d’un bien immobilier sont en indivision. Ce régime fait de chaque héritier le propriétaire d’une partie du bien. Une situation qui présente de nombreux inconvénients. En effet, aucun héritier ne peut vendre sa quote-part de l’immeuble sans avoir obtenu l’accord unanime des autres membres de l’indivision. Cette interdiction bloque inévitablement la vente de l’immeuble alors même que les indivisionnaires souhaitent s’en défaire. Il faut savoir que l’article 815 du Code civil dispose que personne ne peut être obligé à rester dans une indivision. Le partage du bien peut alors se faire à tout moment sauf si une convention le met en sursis. La société holding SCI permet d’anticiper les éventuelles difficultés engendrées par l’indivision. En effet, ce montage permet aux héritiers d’être les détenteurs des parts ou des actions de la société mère au contrôle de la holding. Par conséquent, la cession des titres de la holding est moins contraignante que la cession directe du bien immobilier. Par ailleurs, la société holding SCI offre aux associés une liberté totale dans le choix des règles de majorité durant les assemblées. Ainsi, les clauses d’agrément facilitent les processus d’entrée et de sortie au sein de l’entité. Puisque la SCI est un statut juridique souple, elle optimise la gestion et la direction de la société en distinguant le pouvoir et l’avoir. Il y a donc moins de risques de blocage de l’indivision.

Une meilleure cession de la société opérationnelle

Il est recommandé pour un entrepreneur qui souhaite séparer les activités opérationnelles des activités mobilières de créer une entreprise holding. En effet, ce projet lui offre une meilleure visibilité sur les résultats apportés par les sociétés opérationnelles. Ainsi, le chef d’entreprise identifiera facilement les axes d’améliorations qu’il doit entreprendre. De plus, la dissociation des activités facilite la cession d’une société opérationnelle. Le cessionnaire qui s’intéresse à l’activité opérationnelle aura alors moins de difficultés à réussir l’acquisition du bien immobilier.

Quels sont les inconvénients d’une holding immobilière ?

Certes, la holding immobilière présente des atouts financiers et juridiques non négligeables. Cependant, cette structure connaît également des limites.

Une gestion complexe

La gestion d’une SCI immobilière peut présenter plus de difficultés que celles d’une entreprise classique. Chaque société doit disposer d’une comptabilité complète et la présenter chaque année. Cette obligation s’applique également aux holdings qui optent pour le régime d’intégration fiscale. Par conséquent la holding SCI doit recourir aux services d’un expert-comptable. Une collaboration qui engage des frais. 

L’absence de protection du patrimoine des actionnaires

La SCI engage la responsabilité solidaire des associés. En effet, chaque associé est responsable des dettes de la société, et ce, de manière illimitée. Cela signifie que si la structure connaît des difficultés financières, les associés doivent rétablir la situation même si cela implique de toucher à son patrimoine personnel. Les risques financiers dans une SCI sont de ce fait importants surtout pour les associés qui ne peuvent pas assumer leurs responsabilités.

La rigidité dans la gestion

La SCI est moins souple que les autres formes de sociétés en matière de gestion. En effet, les décisions qui peuvent affecter la vie sociale de l’entreprise doivent être validées à l’unanimité par les associés. Ces derniers peuvent avoir des opinions divergentes. L’exigence de l’unanimité entraîne souvent un blocage dans la prise de décision. Or, pour pouvoir suivre le rythme des changements sur le marché, aucun retard n’est autorisé. Les associés ont alors tout intérêt à trouver des solutions pour assurer la réactivité de l’entreprise.

La nécessité d’avoir un projet de grande ampleur

Bien que la holding immobilière soit intéressante à première vue, ce montage ne s’adapte pas à toutes les situations. En effet, si les associés envisagent d’investir dans deux ou trois immeubles seulement, le projet ne sera pas rentable. Rappelons que l’entreprise holding immobilière engage des frais assez élevés. La holding SCI s’adresse aux investisseurs qui ont des projets particulièrement ambitieux. Elle rapporte des profits uniquement si les associés veulent réaliser plusieurs investissements immobiliers. Ses créateurs doivent également être prêts à générer des bénéfices qui seront fortement imposables. L’imposition d'une Holding peut, effectivement, favoriser le développement de l’activité à condition qu’elle soit inscrite dans un projet de grande envergure.