Dissolution d’une SCI sans activité : Etapes et conséquences fiscales

Une SCI est le diminutif de société civile immobilière. Cette forme de société a surtout pour vocation, la gestion de patrimoine immobilier. Et cela, en mode collectif. En ce sens, la SCI est formée par plusieurs associés. Ces derniers se répartissent la gestion de la société, mais aussi les revenus qu’elle génère. Par ailleurs, il faut noter que le but d’une SCI est l’optimisation fiscale que ce soit pour la société ou les associés. Sachez, en outre, qu’il est possible qu’à un moment donné de sa vie, la SCI ne réalise plus l’objet social prévu par ses statuts. Dans ce cas, on dit que la société est inactive ou sans activité. Cette situation peut avoir des répercussions fiscales et juridiques négatives pour la SCI. En effet, même si la société est inactive, elle garde son statut de personne morale et juridique. Ce qui veut dire qu’elle aura toujours des obligations administratives, juridiques et fiscales. Pour limiter les coûts financiers relatifs à cette situation dans ce cas, il est judicieux de passer par la dissolution de la SCI sans activité. Pour cela, il y a des démarches à respecter et des conséquences fiscales à connaitre comme dans l’imposition pour la vente d’une société.

SCI sans activité et dissolution : les essentiels à connaitre

Une SCI sans activité, c’est quoi ?

On parle de SCI sans activité lorsque la société ne réalise plus d’objet social ou d’activité spécifique. En d’autres termes, elle n’exerce plus l’activité qui a été mentionnée dans les statuts au moment de la création de la société civile immobilière. Ainsi, la société n’exploite plus le patrimoine immobilier à sa charge et n’en assure plus la gestion. En ce sens, les opérations courantes dans ses activités n’ont plus lieu d’être, comme :

• La location de biens immobiliers,
• Les travaux d’aménagement qui doivent être faits sur les biens que la SCI doit gérer,
• Les transactions relatives au patrimoine immobilier en sa possession.

Malgré tout, même si la SCI est sans activité, elle garde entièrement sa personnalité juridique et morale. Ce qui veut dire que même sans activité, la société est dans l’obligation de :

• S’acquitter de ses impôts,
• Tenir une comptabilité,
• Réaliser les démarches administratives obligatoires,
• Payer les frais de gestion de la société,

Et ceci, même si la société civile immobilière ne réalise plus des opérations économiques spécifiques.

Pourquoi la SCI est au-devant d’une inactivité ?

L’inactivité d’une SCI peut faire suite à différentes situations. Les situations suivantes sont celles qu’on rencontre le plus souvent :

• Évolution des projets des associés. Par conséquent, l’existence même de la SCI n’a plus lieu d’être.
• L’objet social est réalisé. Ce qui veut dire que l’objectif d’origine de la création de la société civile immobilière a été atteint. Cela peut être le transfert du bien immeuble géré par la société. Dans ce cas, l’existence de la société n’a plus lieu d’être.
• La SCI fait face à une difficulté d’ordre financière.
• Les associés de la société ne trouvent plus de terrain d’entente et n’ont plus la même vision. Des désaccords et des conflits se constatent dans ce cas. Ce qui engendre un dysfonctionnement majeur dans la gestion de l’entreprise.
• Les biens immobiliers gérés par la société ont tous été cédés. De ce fait, l’activité et les opérations de gestion de patrimoine immobilier de l’entreprise cessent.

Dissolution d’une SCI et mise en sommeil de la société : les différences à connaitre

En cas d’inactivité, les associés de la SCI ont deux options :

• Soit, ils mettent la société en sommeil,
• Soit, ils procèdent à la dissolution de la SCI.

On parle de mise en sommeil lorsqu’on procède à l’arrêt temporaire des opérations et des activités de la société. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de dissoudre et de mettre en liquidation la SCI. En ce sens, la société garde son identité juridique et son immatriculation. Cependant, elle n’effectue plus ses activités économiques pendant une durée déterminée qui ne doit pas dépasser 2 ans. Ainsi, il est possible de réactiver le fonctionnement économique de la société le moment venu. À noter dans ce cas que la mise en sommeil de la SCI engendre des frais. En effet, la société doit s’acquitter de ses obligations fiscales même si elle n’est pas en activité. Concernant la dissolution de la SCI, cela veut dire que la société va être fermée de manière définitive. Ainsi, la dissolution va engendrer le déclenchement de la suppression de l’existence juridique et morale de la société. Elle va ainsi disparaitre, être radiée et n’aura plus aucune obligation fiscale ni administrative.

Pourquoi opter pour la dissolution d’une SCI sans activité ?

Les associés d’une SCI optent généralement pour la dissolution de la société pour les cas ci-après :

• Le rachat de la SCI n’est pas envisageable.
• Les frais de gestion de la SCI sont trop onéreux. Cela concerne entre autres, ces frais de comptabilité et ceux relatifs à la déclaration fiscale.
• Les associés préfèrent se défaire des obligations juridiques relatives à la gestion et à l’existence de la société civile immobilière.
• Le partage du patrimoine immobilier de la SCI ou sa cession a été acté.

En optant pour la dissolution d’une SCI, les associés évitent de s’engager dans des frais inutiles. De plus, cela assure la simplification de la situation de la société. Néanmoins, pour procéder à la dissolution d’une SCI, vous devez suivre quelques démarches spécifiques. Cela passe entre autres, par la dissolution proprement dite. Ensuite, il faudra procéder à la liquidation des actifs et des passifs de l’entreprise. La démarche se termine par la radiation de la SCI au registre du commerce et des sociétés.

Les procédures légales à respecter pour dissoudre une SCI

L’étape de la dissolution

Pour procéder à la dissolution d’une SCI sans activité, il faut commercer par rassembler les associés de la société à travers une Assemblée Générale Extraordinaire ou AGE. Durant cette réunion, on déterminera les points qui suivent ;

• Soumission de la dissolution de la SCI sans activité à travers un vote impliquant tous les associés,
• On appliquera durant le vote, ce qui a été mentionné dans les statuts de l’entreprise concernant le résultat du vote. Ainsi, si la majorité est demandée pour valider le vote, on appliquera cette décision. Il est aussi possible qu’on demande l’unanimité du résultat du vote pour pouvoir valider la décision. En somme, on doit se conformer strictement à ce qui a été stipulé dans les statuts de la SCI.

Dès lors que le vote terminé, le représentant légal de l’entreprise consigne les décisions prises dans un procès-verbal. Cette consignation dans un PV mettra aussi en exergue l’identité du liquidateur qui va se charger de la liquidation de la SCI sans activité. Il assurera la gestion de la procédure de fermeture de la société. Il faut aussi noter que ce liquidateur peut être l’un des associés, le représentant légal de l’entreprise ou une personne externe. Dans tous les cas, il revient aux associés de le désigner durant l’AGE.

La diffusion d’une annonce légale de dissolution

Dès lors que la dissolution est actée et le liquidateur nommé, on doit mettre les tiers en connaissance de la décision. Il faudra alors diffuser une publicité légale de dissolution qui doit se faire dans un support d’annonce légale. Cette démarche permet de disposer d’une attestation de dissolution qui est un justificatif exigé par le législateur.

L’enregistrement de la procédure de dissolution de la SCI au niveau du greffier du tribunal

Cette étape constitue la dernière phase de la procédure de dissolution de la SCI sans activité. Pour ce faire, le liquidateur doit déposer au niveau du greffe du tribunal les documents qui suivent :

• PV de dissolution signé par tous les associés et le représentant légal, et daté,
• Fiche M2 qui permet d’authentifier la déclaration de changement effectué,
• Attestation de diffusion de l’annonce légale dans un journal d’annonce légale,
• Frais d’enregistrement.

L’enregistrement de ces documents va permettre au greffe du tribunal de mettre à jour les informations dans le RCS. Cela ouvre aussi la démarche de liquidation de la SCI sans activité.

L’étape de la liquidation de la SCI sans activité

Une fois la démarche de dissolution de la SCI effectuée, on procède à la phase de liquidation de cette dernière.

Le liquidateur, quels rôles ?

Le rôle du liquidateur est primordial dans la procédure de liquidation de la SCI sans activité. Dans le processus de liquidation, le liquidateur se charge d’apurer les dettes contractées par la SCI. Il s’occupera aussi de la répartition des actifs, après règlement des dettes, entre les associés de l’entreprise. La mission principale du liquidateur est donc de liquider les actifs et les passifs de la société civile immobilière. En ce sens, il devra réaliser le bilan financier de la société en mettant en exergue :

• Les charges à payer comme les divers taxes et impôts, les crédits contractés, les créances et autres frais obligatoires,
• Le listing des actifs immobiliers en possession de la SCI,
• Les revenus qui doivent être perçus,
• Les dettes à acquitter.

Par ailleurs, dans le cas où la société possède encore des biens immobiliers, il revient au liquidateur de les mettre en vente. Les produits issus de cette vente vont servir à régler tous les passifs de l’entreprise. À noter que les plus-values générées sont imposables, avec à peu près les mêmes principes d’imposition que pour la vente d’une entreprise SARL. Dès lors que le liquidateur a épuré toutes les dettes d’entreprise, le solde sera partagé entre les associés de la SCI. Il faut noter dans ce cas que des délais stricts doivent être respectés. Autrement, l’entreprise sera au-devant de diverses sanctions et complexités administratives.

La fermeture du compte en banque de la SCI sans activité

Au moment de la liquidation de la SCI, on doit aussi penser à fermer le compte en banque de la société. Cela s’effectue lorsque les actifs de la société sont partagés. Les comptes à fermer concernent :

• Les comptes courants de l’entreprise,
• Ses comptes épargnes,
• Les comptes de placements au nom de la SCI qui fait l’objet de la dissolution et de la liquidation.

En réalisant la clôture des comptes bancaires de la société, le liquidateur s’assure qu’aucune transaction financière n’est effectuée à partir de la date de fermeture. Cela veut aussi dire que les dettes sont bien payées et que la société n’a plus d’arriérés. On procèdera alors à la radiation de la SCI au niveau du registre du commerce et des sociétés ou RCS.

Créer une SCI en France : comment s’y prendre en 2025 ?

La SCI est un statut juridique adapté aux entreprises qui souhaitent se lancer dans le domaine de l’immobilier. Par contre, avec ce statut, il y a quelques restrictions qu’il faut connaitre, comme le fait qu’il est impossible de réaliser une activité commerciale. Il s’agit d’un statut juridique qui privilégie surtout la gestion de biens immobiliers. On notera également que la SCI ou société civile immobilière facilite le transfert d’un bien immeuble à ses successeurs.

Pourquoi créer une SCI ?

Le mode de fonctionnement

La société civile immobilière ou SCI se démarque, dans un premier temps, par son fonctionnement souple. En ce sens, il s’agit d’une société qui est composée de plusieurs associés. Cependant, ces derniers peuvent déterminer leurs relations au sein de l’entreprise avec beaucoup de flexibilité que pour les autres types sociétés. On notera également que pour constituer son capital social, vous n’aurez pas besoin d’investir des sommes colossales. 1 euro suffira.

Le choix du régime fiscal

Toutefois, le principal avantage de ce type de société c’est l’optimisation fiscale qu’on peut bénéficier. Effectivement, au moment de constituer la SCI, ses associés ont la possibilité de s’inscrire au régime de l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Pour la création d'une SCI sous régime de l’IR dans ce cas, il revient aux associés de faire la déclaration des revenus issus des activités de la société. Et ceci, en considérant une quote-part lors du calcul et sa déclaration de revenus annuels. Concernant la SCI sous IS, il revient à la société d’assurer la déclaration du résultat. Elle sera également responsable de l’acquittement des impôts en ce sens. Ainsi, les associés n’auront que les dividendes perçus à déclarer.

La démarche de transmission de patrimoine

Par ailleurs, elle facilite la procédure de succession sur son patrimoine pour ses successeurs et héritiers. Pour cela, il est possible de transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers en leur donnant la possibilité de disposer de parts au sein de la SCI. Ainsi, les frais de mutation seront calculés en fonction de ses parts sociales, mais pas sur la valeur des biens immeubles. Ce qui reviendra beaucoup moins onéreux. De plus, on peut aussi se lancer dans la création de la SCI avec ses héritiers. Ils deviendront ainsi des associés. Cela va encore faciliter la procédure de transfert de son patrimoine. On peut aussi transmettre les biens à travers une démarche de donation. Cette procédure engendre également des avantages fiscaux intéressants.

Les conditions à respecter pour pouvoir créer une SCI

Avant de procéder à la création de votre SCI en ligne, vous devez connaitre les conditions y afférentes et les respecter :

• Le législateur exige que le nombre d’associés minima dans une SCI soit au nombre de 2. Ces associés peuvent être des tiers individus physiques, des membres d’une même famille ou des personnes morales.
• À noter qu’il n’y a pas d’âge minimum pour devenir associé d’une SCI. Même un enfant peut en faire partie. Toutefois, pour une personne mineure, il faut demander l’autorisation d’un représentant légal pour devenir un associé de la SCI. Sachez également que dès lors que l’enfant devient associé, il aura les mêmes obligations qu’un associé lambda. Ce qui veut dire qu’en cas de dettes, il aura aussi sa part de responsabilité. Par exemple, en fonction de son apport, il sera tenu responsable des dettes engrangées par ce dernier. Ce qui veut dire qu’il peut être tenu responsable au-delà de ce qu’il a apporté dans le capital social. Toutefois, les statuts de l’entreprise peuvent alléger cette responsabilité pour le mineur.

Les démarches impératives à entreprendre

• La SCI doit avoir des statuts rédigés par ses associés. Ils définissent les règles de gestion et de fonctionnement de l’entreprise. On y retrouvera aussi les conditions de nomination du gérant, ses pouvoirs et les procédures de son remplacement. Les statuts font également part de l’identité de l’entreprise (statut juridique, raison sociale, objet social, durée de vie, etc.).
• On doit également réunir le capital de la SCI et le déposer sur le compte en banque de la société.
• Vient ensuite la diffusion d’une annonce légale informant la création de l’entreprise aux tiers. Cette démarche ne doit pas être sautée, car obligatoire. D’ailleurs, en contrepartie, vous aurez une attestation de parution qui vous sera demandée au moment de l’immatriculation de la SCI.
• La démarche doit se terminer par l’immatriculation de la SCI sur le site de l’INPI qui est le guichet unique pour les formalités des entreprises.