Créer une SCI avec ses enfants : avantages, inconvénients et fiscalité

La SCI est une forme de société qui n’œuvre pas dans le commerce. En effet, elle n’effectue que des activités civiles, surtout dans la gestion immobilière. Il s’agit d’une excellente option de société si vous avez envie d’obtenir un Kbis, mais aussi pour transférer facilement votre patrimoine immobilier à vos enfants. Pour ce faire, vous avez l’option de la SCI familiale. Ce type société civile immobilière permet de créer une SCI avec ses enfants. La question qui se pose est de savoir si cette option est vraiment intéressante. Il faudra aussi connaitre son régime de fiscalité avant de se lancer.

Ce qu’il faut savoir sur la SCI familiale avant de créer une SCI avec ses enfants

Une SCI familiale, de quoi s’agit-il ?

Une SCI familiale est une société civile. Il ne s’agit donc pas d’une société à vocation commerciale comme les SAS ou les SARL. En effet, une société civile immobilière ou SCI a surtout pour mission de gérer des patrimoines immobiliers. De ce fait, une SCI familiale est une société civile qui gère des biens immobiliers. Cependant, les associés au sein de cette société sont issus de la même famille. Autrement dit, des parents peuvent s’associer avec leurs enfants pour créer une SCI familiale. En effet, c’est la principale condition d’une SCI familiale : les associés doivent avoir des liens de parenté directs par le sang ou par alliance. Il faut également noter que si une société commerciale est généralement limitée dans ses responsabilités, les associés d’une SCI familiale ont des responsabilités illimitées. En effet, si la SCI gérée avec ses enfants a des dettes, tous les associés seront responsables à hauteur de leur participation dans le capital social de la société.

Comment procéder à la création d’une SCI familiale avec ses enfants ?

Rédiger les statuts de la SCI familiale

Pour pouvoir créer une SCI avec vos enfants, il est indispensable de commencer par rédiger les statuts de la société. Ce sera dans ces statuts que les associés de la SCI familiale vont pouvoir déterminer les règles et principes de gestion de la société. Ces documents vont également permettre de définir les règles concernant l’entrée ou le départ d’un associé. Ils permettent aussi de mentionner les conditions de transfert du patrimoine immobilier et des parts sociales. Vous devez prendre soin de bien rédiger les statuts qui ne doivent présenter ni erreurs ni fautes. En effet, si tel est le cas, cela peut conduire à des conflits au niveau des membres de la famille, associés au sein de la SCI familiale. De ce fait, il est possible d’intégrer les mentions qui suivent dans les statuts :

• Une clause d’agrément. Cette clause est nécessaire afin d’assurer l’encadrement de la vente des parts sociales de la SCI familiale. Elle peut de ce fait, être vue et revue suivant les cas qui se présentent. Ce qui veut dire que les termes peuvent être définis en cas de vente entre les associés, cession des parts à un tiers qui fait partie de la famille des associés, etc.,
• Une clause définissant le pouvoir du dirigeant. Dans cette clause, il sera surtout question des limites du pouvoir du gérant qui dirige la SCI de famille. On peut noter en ce sens le besoin de soumission d’une décision majeure aux associés avant son application.

Rassembler le capital social de la SCI de famille et le déposer

Pour être associé au sein d’une SCI familiale, il est nécessaire de faire des apports dans le capital social de la société. De ce fait, dans l’étape de création de l’entreprise, on doit aussi rassembler les apports afin de constituer ledit capital. En contrepartie de cet apport, chaque associé, parents et enfants, obtiendront des parts au sein de la SCI de famille. Il faut noter que pour créer une SCI avec ses enfants, il est possible de faire deux différents types d’apports :

• Apport numéraire ou en argent,
• Apport en nature qui peut être un patrimoine immobilier ou un bien immeuble.

Notez également qu’en réalisant un apport de bien immobilier dans le capital social de la SCI familiale, l’action est considérée comme une vente. De ce fait, il faut connaitre les implications fiscales que cela engendre :

• Obligation de s’acquitter d’un droit de mutation. Le taux de ce droit équivaut à 5 % du montant total du bien immobilier apporté.
• Obligation de s’acquitter de l’impôt sur la plus-value générée si cela est le cas.

Et enfin, sachez qu’il n’est pas obligatoire pour les associés d’une SCI familiale de faire le dépôt du capital réuni sur un compte bancaire ou chez un notaire.

Diffuser un avis légal de création de la SCI avec ses enfants

Il s’agit également d’une procédure obligatoire dans la démarche de création d’une SCI avec ses enfants. Cet avis de création doit être publié dans un journal d’annonce légale. L’objectif de cette annonce est de prévenir les tiers dans le département de la création de la SCI familiale. Il faut aussi noter que cette formalité n’est pas gratuite. Vous devez aussi exiger l’obtention d’une attestation de publication à la suite de cette démarche.

Faire le dépôt du dossier de création de la SCI de famille

Le représentant légal de la SCI de famille, qui est le gérant, doit aussi penser au dépôt du dossier de création de la société. Cette démarche est à faire sur la plateforme de l’INPI pour les formalités d’entreprise. Elle a pour but d’inscrire la société au RNE ou registre national des entreprises et d’obtenir un numéro d’immatriculation. Pour ce faire, les documents à déposer concernent :

• Les statuts de la SCI familiale datés et signés,
• Le certificat de publication de l’annonce légale de création,
• Une photocopie de la carte nationale d’identité du gérant de la SCI de famille,
• Le justificatif de non-condamnation et de non-filiation du gérant,
• La fiche de demande d’immatriculation,
• Le registre des bénéficiaires légaux.

Pour quelles raisons créer une SCI avec ses enfants ? Les avantages

Conserver l’intégrité du patrimoine de famille

D’une manière générale, lorsque les parents procèdent au partage ou à la démarche de succession d’un bien immeuble, les enfants héritiers disposeront chacun de parts sur ce bien immobilier. On parle alors d’indivision. Il faut noter que cette indivision peut engendrer des soucis importants. En effet, propriétaire et héritier indivis peuvent décider de céder sa part à tout moment. Ce qui veut dire que pour céder sa part, un propriétaire indivis a le droit réaliser l’acte de cession sans demander l’accord des autres héritiers ou indivisaires. Par conséquent, on peut faire face à une cession forcée du bien immobilier en entier. En outre, en décidant de créer une SCI familiale avec ses enfants, il ne sera pas possible de procéder à la cession forcée du bien immobilier. Dans ce type de structure, il est nécessaire d’obtenir l’accord de tous les associés avant de pouvoir mettre en vente ses parts. De ce fait, en optant pour la création d’une SCI familiale, on limite les risques de démantèlement du bien immobilier familial si les membres de la famille sont en conflit.

Une SCI familiale, une structure non soumise à la TVA

D’une manière générale, une SCI de famille n’est pas imposable à la TVA. C’est surtout le cas si l’entreprise gère des biens qui sont mis en location sans meubles (nus et vides). Mais on n’appliquera également pas la TVA à la SCI familiale si le bien immeuble est loué meublé et que le locataire l’utilise comme résidence principale. Il faut toutefois noter que la TVA s’applique si l’un des cas qui suivent se présente :

• Mettre en location un espace qui va servir de stationnement.
• Louer un bien immobilier avec du mobilier. Ce service doit aussi s’accompagner de 3 autres prestations outre la location du bien. Dans ce cas, la prestation s’apparente à celle d’un service d’hébergement.
• Louer un local qui sera ensuite utilisé à des fins professionnelles.

Opter pour l’IR ou l’IS comme régime d’imposition

En choisissant de créer une SCI avec ses enfants, vous avez aussi la possibilité d’opter soit pour le régime d’impôt sur le revenu (IR), soit sur l’impôt sur les sociétés (IS). En fonction du choix, les associés de la SCI familiale peuvent optimiser la fiscalité individuelle de chacun d’entre eux.

Créer une SCI de famille soumise à l’IR

De base, une société SCI de famille est imposable à l’IR. De ce fait, les associés de la société seront imposables en fonction de leur part dans le capital social. Par ailleurs, on appliquera le principe du barème progressif de l’IR pour définir l’impôt à payer pour chacun des associés de la SCI familiale. On notera aussi que ce principe d’imposition ne s’applique qu’à partir de la 6^e année de possession de part au sein de la société. Ensuite, pour un associé qui détient des parts sur une période de 22 ans et plus, il sera totalement exonéré de l’IR. Toutefois, il faut noter que des inconvénients subsistent avec ce régime. En effet, vous n’avez pas la possibilité de déduire les frais engagés dans la gestion des biens immobiliers gérés par la SCI familiale.

Créer une SCI de famille soumise à l’IS

Les dirigeants d’une SCI de famille peuvent également se positionner sur l’impôt sur les sociétés comme régime d’imposition. En optant pour ce régime, les associés peuvent déduire les frais réels engagés dans la gestion des biens immobiliers de la base imposable. Il est également possible d’appliquer un amortissement sur les biens gérés par la société. Toutefois, vous devez noter que la base imposable sur la plus-value générée en cas de revente d’un bien sera plus élevée. En d’autres termes, vous aurez aussi à acquitter un impôt plus conséquent.

Transférer les parts au sein de la société SCI familiale de manière progressive

Lorsque des parents choisissent de créer une SCI avec leurs enfants, ils ouvrent un droit de succession dont les montants à acquitter seront moins conséquents. Cela est possible en effectuant une transmission des biens immobiliers de manière progressive à leurs héritiers. Pour ce faire, ils auront à transmettre les biens sous forme de donation dans le transfert des parts sociales qu’ils détiennent au sein de la SCI familiale. D’ailleurs, il faut noter que jusqu’à un certain montant, les dons effectués ne sont pas imposables. Concrètement, les parents peuvent transmettre les parts sociales d’une valeur de 100 000 euros pour chacun de leurs enfants. Et cela, à titre gratuit et tous les 15 ans.

Séparer l’usufruit et la nue-propriété

Les parents qui créent une SCI familiale avec leurs enfants peuvent également faire don de leurs parts sociales tout en procédant à une réserve d’usufruit des biens immobiliers. Cependant, il faudra prévoir cette spécificité dans les statuts de l’entreprise, au moment de sa création. Cette réserve permet de réaliser une « avance sur succession ». Dans ce cas, il n’y aura que le montant de la nue-propriété qui sera imposable aux droits de mutation. Par contre, dès lors que l’usufruitier décède, l’usufruit n’aura également plus lieu d’être. Il est également possible qu’on procède à la radiation de l’entreprise. Dans ce cas, on peut se demander si la société radiée pourra continuer à exercer. En outre, avant son décès, l’usufruitier pourra bénéficier des fruits issus de l’exploitation des biens immobiliers concernés. Cependant, il n’aura pas le droit de les céder. Il faut aussi noter que l’usufruitier même de son vivant n’a pas de droit de vote. Ce droit revient seulement aux nus-propriétaires au sein de la SCI familiale.

Créer une SCI avec ses enfants, les inconvénients

Une responsabilité non limitée pour les associés d’une SCI familiale

L’un des principaux inconvénients d’une SCI familiale c’est la responsabilité indéfinie des associés. En effet, d’après le Code civil dans son article 1857, chaque associé doit s’acquitter des dettes sociales de l’entreprise. Ainsi, en cas de dettes de la société, les associés doivent les couvrir en totalité. Dans ce cas, chacun devra s’en acquitter en proportion avec sa part dans le capital social. En somme, étant donné que les parents injectent leur patrimoine personnel dans la SCI familiale, ils l’exposent à une perte en cas d’endettement de la société.

Une SCI familiale ne peut réaliser d’activité commerciale

Comme toutes les formes de sociétés civiles, la SCI familiale n’a pas pour vocation de réaliser des activités commerciales. Cependant, cela peut être possible si cette activité n’est qu’accessoire.