CFE SCI : calcul, exonérations et obligations déclaratives

  Pour calculer la fiscalité d’une société civile immobilière SCI, on ne peut pas se passer de la CFE. Il s’agit de la cotisation foncière des entreprises qui est applicable à tous les types de SCI. Cette cotisation est indissociable à la SCI comme les responsabilités solidaires des associés en SNC. La SCI doit s’acquitter de cette taxe locale et cela, même si elle ne cherche pas à faire des profits commerciaux. Que doit-on savoir sur la CFE ? Comment est-elle calculée et est-il possible d’en être exonérée ? On vous dit tout dans cet article.

Ce qu’il faut savoir sur la CFE ou cotisation foncière des entreprises

La CFE par définition

La CFE est la cotisation foncière des entreprises. Elle entre en compte parmi les CET ou contribution économique territoriale. Il s’agit aussi de l’une des taxations locales que certaines entreprises devront payer avec la CVAE ou cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. La CFE ou cotisation foncière des entreprises est donc, une taxation ou un impôt qui s’applique localement. Elle est venue en remplacement de la taxe professionnelle. Son cadre d’application concerne surtout les biens immobiliers qui sont aussi imposables à la taxe foncière. Cependant, en SCI, cette taxe doit être imposée sur les biens à usage professionnel, mais non salarié.  Ainsi, la SCI est imposable à la CFE sur les biens qu’elle met en location. Et cela, que le logement ou le local soit utilisé comme bureau, ou résidence meublée ou non meublée. Concernant l’acquittement de la cotisation foncière des entreprises CFE, il est réalisé par la société SCI tous les ans. Son prélèvement se fait localement, c’est-à-dire qu’elle est à payer au niveau de la commune où est installé le logement exploité par la SCI.

Pourquoi une SCI doit-elle s’acquitter de la CFE ou cotisation foncière des entreprises ?

La cotisation foncière des entreprises CFE est un impôt local qui s’applique à toutes les personnes morales ou physiques dans une commune. Cependant, seuls les individus qui pratiquent une activité professionnelle dans la commune sont concernés. Cette activité doit être exercée de manière non salariée et en permanence. Pour une personne qui souhaite devenir actionnaire dans une petite entreprise dans ce cas, il faut savoir que la CFE s’applique à toutes les formes juridiques d’entreprises. À noter par ailleurs que la cotisation foncière des entreprises CFE n’est à acquitter que sur les biens immobiliers que la société utilise. Il s’agit ici de ses locaux de bureau, mais aussi le local qu’elle utilise pour son siège social. En ce sens, si une SCI met en location un bien à un locataire lambda non professionnel, la CFE ne s’applique pas. En d’autres termes, si la SCI met en location un logement loué par un tiers, la CFE ne s’applique pas. Par contre, dans le cas où l’une des pièces de ce logement est utilisée pour gérer la location, la CFE est applicable à la pièce utilisée comme bureau. Il faut également savoir que si l’activité de location de la SCI génère au moins 100k euros à l’année, elle sera automatiquement imposable à la CFE. Et cela, même si la société civile immobilière SCI ne l’utilise pas.

Calculer la cotisation foncière des entreprises CFE en SCI : comment s’y prendre ?

Cadre d’application de la cotisation foncière des entreprises CFE en France

Comme mentionné en amont, la CFE est un impôt sous forme de cotisation que toutes les entreprises doivent payer à la commune. En d’autres termes, les SCI sont aussi concernées par cette cotisation foncière. Et cela, que la SCI soit sous régime de l’impôt sur le revenu IR ou imposant à l’IS ou impôt sur les sociétés. En résumé, la cotisation foncière des entreprises CFE s’applique dès lors que les conditions suivantes sont respectées :

• Activité exercée de manière permanente,
• Activité pratiquée de manière professionnelle,
• Local exploité par la société se trouve sur le territoire français,
• Activité qui ne permet pas de percevoir des salaires.

Par ailleurs, il faut noter que le montant à payer pour cette cotisation CFE n’augmente pas en fonction du nombre de biens immobiliers gérés par la SCI. Elle n’est appliquée que sur les logements et les locaux que la SCI utilise pour ses activités professionnelles.

Comment faire le calcul du montant de la cotisation foncière des entreprises CFE à prévoir et à payer pour une SCI ?

Pour connaitre la base de calcul du montant de la cotisation foncière des entreprises CFE à payer, voici ce qu’il faut savoir. Dans un premier temps, le calcul de la cotisation foncière des entreprises CFE doit se baser sur 3 éléments principaux :

• Le taux de l’impôt décidé par la mairie et appliqué dans la commune.
• Le montant du loyer du bien que la SCI met en location. Cependant, la valeur locative à considérer ne doit concerner que les biens immobiliers que la SCI utilise pour ses activités professionnelles.
• Le chiffre d’affaires généré par la SCI.

De ce fait, pour faire le calcul du montant à payer dans le cadre de la CFE, il faut considérer la formule qui suit : Taux de CFE appliqué par la commune x montant du loyer sur les biens immobiliers exploités par la SCI = CFE à payer Pour la base du calcul, on doit se référer aux données disponibles en n-2. Ce qui veut dire que pour prévoir le montant de la CFE en SCI pour 2026, il faut avoir comme référence celui de l’année 2024.

Définition du taux d’imposition de la cotisation foncière des entreprises CFE en SCI

Pour ce qui est du taux d’imposition à la cotisation foncière des entreprises CFE en SCI, il est défini annuellement par la mairie. Il est également possible que cette responsabilité revienne à un EPCI ou établissement public de coopération intercommunale. En d’autres termes, le taux de la cotisation foncière des entreprises CFE en SCI applicable sera différent d’une commune à une autre.

Taux d’imposition à la cotisation foncière des entreprises CFE pour les SCI dans les grandes villes de France

Voici une petite référence du taux d’imposition de la cotisation foncière CFE dans les principales villes de France :

• Taux de la cotisation foncière des entreprises CFE à Paris : 16,52 %. Ce taux est également inférieur à tous ceux qui sont constatés dans les principales métropoles françaises.
• Taux de la cotisation foncière des entreprises CFE à Lyon : 28,6 %. Ce taux est perçu comme stable depuis plusieurs dizaines d’années.
• Taux de la cotisation foncière des entreprises CFE à Marseille : 31 %. Ce taux est vu comme étant l’un des plus élevés sur le marché français. Cela se justifie par la présence de nombreux locaux professionnels dans cette zone géographique.
• Taux de la cotisation foncière des entreprises CFE à Bordeaux : 35 %. Ce taux élevé s’applique surtout sur les sociétés, notamment les SCI, ayant une activité professionnelle concentrée en centre-ville.
• Taux de la cotisation foncière des entreprises CFE à Toulouse : 36,5 %. La métropole enregistre l’un des taux de cotisation foncière des entreprises ou CFE les plus élevés de toute la France.
• Taux de la cotisation foncière des entreprises CFE à Nantes : 31,5 % qui est un taux situé dans la moyenne nationale.
• Taux de la cotisation foncière des entreprises CFE à Lille : 34 %. Ce taux se situe également dans la moyenne en comparaison avec les villes dans le nord de la France.
• Taux de la cotisation foncière des entreprises CFE à Nice : 29 %. Ce taux modéré permet d’attirer les investisseurs immobiliers et permet à une SCI de développer son activité professionnelle.

Définition du montant du loyer ou de la valeur locative du logement de la SCI

Concernant la définition du montant locatif ou de la valeur locative du bien immobilier, il faut se référer aux indices donnés par la CDVLLP. Il s’agit de la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels. Dans la définition de la valeur locative, cette commission va se baser sur le prix moyen du loyer sur le marché, mais aussi des caractéristiques techniques du bien de la SCI. Pour définir le loyer ou la valeur locative du bien immobilier dans ce cas, la CDVLLP considère les éléments qui suivent :

• Surface de base du bien à évaluer,
• Localisation géographique du bien géré par la SCI,
• Usage du bien qui peut être professionnel, à usage d’habitation ou un immobilier à usage mixte,
• Le prix de l’immobilier locatif sur le marché local.

Comme référence, la valeur locative qui sera considérée sera celle de l’année fiscale n-2.

Définition du chiffre d’affaires de la SCI ou société civile immobilière

Le chiffre d’affaires généré par la SCI aura aussi des impacts sur la valeur de la cotisation foncière des entreprises CFE à payer. En ce sens, si le montant locatif du bien immobilier est inférieur à une référence précise, une valeur forfaitaire sera définie. Cette valeur est déterminée à partir du chiffre d’affaires réalisé par la SCI en n-2. On considèrera également la localisation géographique du bien immobilier géré par la SCI.

Une SCI a-t-elle la possibilité de bénéficier d’une exonération à la cotisation foncière des entreprises CFE ?

Sous certaines conditions, il est possible pour une SCI de bénéficier d’une exonération totale sur la cotisation foncière des entreprises CFE. Cela est le cas pour les situations qui suivent :

• Le logement géré par la SCI est utilisé exclusivement comme résidence et maison d’habitation,
• La société civile immobilière SCI a un chiffre d’affaires annuel qui ne dépasse pas 5 000 euros,
• Le logement mis en location par la SCI est loué à un tiers et ne lui rapporte qu’un total de revenu locatif annuel de moins de 100k euros,
• La société civile immobilière SCI se situe dans une zone géographique dite prioritaire: ZRR, ZFU, BER, QPPV, etc.,

Il faut noter que la SCI sera toujours imposable à la cotisation foncière CFE si le bien qu’elle loue est meublé. Cependant, une exception est faite si le bien considéré est meublé, mis en location et utilisé par un associé comme sa résidence principale. À noter également que l’exonération peut être partielle dans certains cas. Cette exonération partielle peut concerner le montant de la cotisation foncière CFE payée par la SCI. Il peut aussi s’agir d’une exonération partielle considérée en termes de délai d’application. Pour ce cas, la SCI peut par exemple être exempte de la cotisation foncière CFE lors de sa première année fiscale. Même si elle est exonérée de la CFE dans ce cas, elle sera toujours dans l’obligation de déclarée cette cotisation foncière avant la fin de l’année civile. Ensuite, durant la deuxième année d’exercice, l’exonération sera partielle, c’est-à-dire, applicable à la moitié.

Création d’une SCI : comment s’y prendre ?

La création d’une SCI qui peut être imposable à la cotisation foncière des entreprises en SCI ou CFE doit considérer les points qui suivent :

Choisir le statut juridique de la société

Le statut juridique de la société est donc une SCI. On doit aussi bien spécifier le type de SCI à créer. En effet, une SCI peut être de type :

• classique,
• une SCCV qui est spécialisée dans la construction et la vente,
• une SCI familiale,
• SCI professionnelle,
• etc.

Rédiger les statuts de la SCI

On définira l’activité principale que la SCI exerce dans ces statuts. On y mentionnera également son régime d’imposition de base (IR ou IS). Ce sera aussi dans ces statuts qu’on va définir le principe de gestion locative de l’activité de la SCI. On y mentionnera également les informations sur l’identité de la SCI. Cela concerne :

• l’adresse du siège social,
• la raison sociale,
• le dirigeant exerçant le rôle de gérant,
• etc.
• À noter que ces statuts doivent être enregistrés auprès du greffe du tribunal. Ce qui demande l’acquittement de frais spécifiques.

Réunir le capital social de la SCI

Le capital social d’une SCI imposable à la CFE peut être composé d’apports en numéraire ou en nature. On doit ensuite déposer ce capital sur le compte en banque professionnel de l’entreprise. On peut aussi réaliser cette action chez un notaire.

Diffuser une annonce légale de création de la SCI

Cette annonce est payante et dont les frais à acquitter seront calculés en fonction du nombre de caractères diffusés. Sa diffusion se fera sur le lieu géographique où est installé le siège social de la SCI. La date de sa publication se fera avant l’immatriculation de la SCI redevable à l’impôt local CFE.

Immatriculer la SCI redevable à la taxe locale CFE et exerçant une activité de gestion de patrimoine immobilier

La demande d’immatriculation est à faire en ligne. Il faudra alors remplir le formulaire en ligne en fonction du statut juridique de la société. On doit aussi bien choisir le régime fiscal et l’option fiscale de la SCI soumise à la CFE. Il est également nécessaire de bien spécifier l’activité de la SCI qui exerce dans la gestion locative des biens immobiliers.